Разъяснения Верховного Суда РФ по применению отсрочки и уменьшении арендной платы в условиях коронавирусной инфекции

Президиумом Верховного Суда РФ 30 апреля 2020 даны разъяснения, как применять нормы об отсрочке и уменьшении арендной платы, предусмотренные ст. 19 Федерального закона от 01.04.2020 N 98-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций"

Данной статей установлено специальное регулирование обязательств, возникших из договоров аренды недвижимого имущества, которые заключены до принятия в 2020 году органом государственной власти субъекта РФ решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории соответствующего региона. В частности, предусмотрены следующие меры поддержки арендаторов:
- отсрочка уплаты арендной платы: требования к условиям и срокам отсрочки предусмотрены постановлением Правительства РФ от 03.04.2020 N 439;
- уменьшение размера арендной платы по требованию арендатора в связи с невозможностью использования имущества, связанной с введением органами власти субъекта РФ режима повышенной готовности или ЧС на территории региона.
Пояснено, что Положения ст. 19 Закона N 98-ФЗ распространяются не только на договоры, по которым объектом аренды выступает недвижимая вещь в целом. Они подлежат применению также и к договорам аренды части недвижимой вещи.
Право на отсрочку уплаты арендной платы на основании ч. 1 ст. 19 Закона N 98-ФЗ и на условиях, указанных в пункте 3 Требований, утвержденных постановлением Правительства РФ от 03.04.2020 N 439, имеют организации и ИП - арендаторы недвижимого имущества (за исключением жилых помещений) по договорам аренды, заключенным до введения на территории региона режима повышенной готовности или ЧС, которые осуществляют деятельность в отраслях российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции.
Установление наличия иных дополнительных оснований или условий для предоставления отсрочки уплаты арендной платы в силу ч. 1 ст. 19 Закона N 98-ФЗ, в том числе невозможности пользоваться арендованным имуществом по назначению, не требуется.
Однако если арендодатель докажет, что конкретный арендатор в действительности не пострадал и с очевидностью не пострадает в условиях ухудшения ситуации в результате распространения COVID-19, и его требования являются проявлением заведомо недобросовестного поведения, суд в зависимости от обстоятельств дела и с учетом характера и последствий такого поведения может отказать в защите принадлежащего арендатору права полностью или частично.
Обязательства сторон договора аренды считаются измененными в части предоставления арендатору отсрочки уплаты арендной платы с даты введения режима повышенной готовности или ЧС на территории субъекта РФ независимо от даты заключения допсоглашения к договору аренды либо даты вступления в законную силу решения суда о понуждении арендодателя к заключению такого дополнительного соглашения.
Стороны договора могут установить более ранний момент предоставления арендатору отсрочки уплаты арендной платы.
Если арендатор не внес арендную плату в размере и сроки, установленные договором аренды, а арендодатель знал или не мог не знать об осуществлении арендатором деятельности в отраслях российской экономики, в наибольшей степени пострадавших от распространения новой коронавирусной инфекции, арендодатель должен проинформировать арендатора о наличии у него права на предоставление отсрочки в соответствии с Законом N 98-ФЗ.
Арендная плата подлежит уменьшению на основании ч. 3 ст. 19 Закона N 98-ФЗ с момента, когда наступила невозможность использования имущества по изначально согласованному назначению в связи с введением в регионе режима повышенной готовности или ЧС независимо от даты заключения дополнительного соглашения об уменьшении размера арендной платы либо даты вступления в законную силу решения суда о понуждении арендодателя к изменению договора аренды в части уменьшения арендной платы.
Арендатор вправе в качестве возражения на иск о взыскании арендной платы указать на то, что арендодатель необоснованно уклонялся от заключения дополнительного соглашения об уменьшении арендной платы. В таком случае арендная плата подлежит взысканию в размере, определяемом с учетом требований ч. 3 ст. 19 Закона N 98-ФЗ, например, размер сниженной арендной платы может определяться с учетом размера, на который обычно снижается арендная плата в сложившейся ситуации.

Старший помощник прокурора А.М. Алябьева
11.05.2020