Получение ипотечного кредита — 7 основных этапов оформления ипотеки

Ипотека представляет собой сложный и длительный процесс, который требует от заемщика тщательного анализа каждого принимаемого решения.

С целью облегчения процесса проведения сделки банки разрабатывают стандартные формы документации. Чтобы ипотечное кредитование было максимально комфортным для заемщика, ему следует знать об особенностях каждого этапа ипотеки.

Этап 1. Предварительный

В первую очередь заемщик должен тщательно проанализировать условия предоставления ипотечного кредита, а также, какие права и обязанности он получит в случае заключения кредитного договора.
Следующим шагом становится расчет максимально возможной к получению суммы ипотеки. Далее согласовываются особенности кредитования, составляется предварительный график платежей.
Если заемщика устраивают все обсуждаемые моменты, оформляется заявка или заявление о предоставлении ипотеки.
С точки зрения кредитной организации заявка выступает одним из основных источников информации о клиенте и должна включать следующие данные:
• желаемые условия ипотеки – сумма, схема расчета и размер ежемесячного платежа и прочие условия, предусмотренные формой;
• цель кредитования– приобретение недвижимости, строительство, рефинансирование ипотеки и прочие;
• размер первоначального взноса;
• сведения о клиенте – ФИО, дата рождения, адрес, образование и прочие;
• данные о наличии имущества и уже имеющихся обязательствах (кредитах, алиментах);
• информация о занятости, уровне заработной платы и прочих доходах.
При выборе программы кредитования и желаемого объекта недвижимости важно учесть, что в большинстве случаев сумма кредита не превышает 80 % стоимости имущества, передаваемого в залог. То есть 15-20 % от цены недвижимости придется внести собственными средствами.
При этом чаще всего банки требуют разместить сумму первоначального взноса на открытом у них счете.
Для определения максимальной платежеспособности кредитные организации учитывают доход заемщика за минусом средств, вносимых ежемесячно по прочим обязательствам.
Принято считать, что размер ежемесячного взноса по ипотеке должен быть не более 30 % от суммы чистого дохода. Именно на основании полученной суммы в будущем рассчитывается максимально возможный размер предоставляемого займа.
Также на предварительном этапе определяется, под какой процент будет выдан ипотечный кредит. Он зависит от суммы, которую банк согласен предоставить заемщику и условий кредитования, действующих на данный момент.

Этап 2. Сбор и анализ данных о заемщике и предмете залога

Целью этого этапа является отсев потенциально неплатежеспособных заемщиков.
Для этого банк использует следующие мероприятия:
• проверку места работы;
• проверку данных клиента и его кредитной истории;
• анализ достоверности и размера указанных в заявлении доходов и расходов;
• оценку предполагаемого предмета залога.
На этом этапе также заемщику подробно объясняют, каким требованиям должен соответствовать объект недвижимости, который будет куплен на выданные в ипотеку средства. Чаще всего это высокий уровень ликвидности, отсутствие обременения и иных прав на недвижимость со стороны третьих лиц.
Далее с целью отнесения заемщика к категории стабильных, либо нестабильных проводится повторное собеседование. Для этого задаются вопросы, ответы на которые оцениваются в баллах.
Если на первом этапе не осуществлялось документальное подтверждение доходов, а также имущественных прав на указанные в анкете активы, запрашиваются соответствующие документы.
Служба безопасности банка осуществляет тщательную проверку потенциального заемщика на наличие судимостей, действительность представленных документов.
Также нередко при смене места работы в последние 2-3 года уточняется, какие обстоятельства привели к такому решению.
Этап 3. Оценка вероятности погашения ипотеки
С целью оценки вероятности погашения заемщиком обязательств по ипотеке кредитные организации используют специальную процедуру, называемую андеррайтинг. В ходе него на основе доходов и имущества анализируются финансовые возможности клиента.
Также в обязательном порядке оцениваются следующие личностные характеристики:
• наличие образования;
• трудовой стаж;
• квалификация;
• компания, в которой работает клиент с точки зрения стабильности.
В ходе проведения анализа также осуществляется расчет следующих коэффициентов:
• отношение обязательных расходов заемщика к его доходу;
• какую долю составляют платежи по планируемому кредиту в заработной плате;
• какой процент от предоставляемого кредита составит стоимость реализации предмета залога.
Кроме того, в ходе общения с заемщиком и оценки его кредитной истории определяется его стремление своевременно гасить взятые на себя обязательства.
На основании полученных данных вычисляются специальные коэффициенты, оцениваются риски банка при выдаче займа. Итогом становится составление отделом, занимающимся оценкой заемщиков, рекомендаций кредитному отделу.
На основании предоставленных рекомендаций принимается решение выдать либо отказать в выдаче ипотечного кредита. Чаще всего отказ следует при выявлении факта предоставления недостоверных данных, а также проблем с кредитной историей.
Если же клиент является стабильным, ему могут предоставить список условий, при которых будет принято положительное решение – привлечь созаемщика или поручителя, представить дополнительные документы.
Этап 4. Решение по ипотеке
Когда все предварительные этапы будут пройдены, заемщик находит и предоставляет в банк предмет планируемого залога.
Также до момента принятия решения проводится оценка и приемлемость использования представленной недвижимости в качестве обеспечения. Об этом составляется заключение юристов.
Все составленные в ходе анализа документы собираются в единое дело и передаются на рассмотрение кредитному комитету, который принимает окончательное решение о возможности кредитования.
В случае одобрения устанавливается, каким образом будет оформлен залог, о чем составляется уведомление для заемщика.

Этап 5. Заключение сделки по ипотеке

На этом этапе между участниками сделки заключается несколько соглашений:
1. Между заемщиком и собственником объекта недвижимости, для покупки которого оформляется займ, заключается договор купли-продажи.
2. Между банком и заемщиком заключается кредитный договор. В нем обязательно указываются: размер и срок ипотечного кредита, процентная ставка, на каких основаниях договор может быть расторгнут досрочно и изъято имущество, очередность погашения.
3. Договор залога (ипотеки) должен обязательно регистрироваться в государственных органах. В этом соглашении отражается, какое имущество выступает предметом залога, его стоимость. Кроме того, указывается, что основным обязательством выступает кредит, его сумма и срок, в каких случаях предмет залога переходит банку, следует ли его страховать.
4. Страховые договоры. Банки с целью снижения уровня риска требуют осуществить несколько видов страхования. Застрахованные кредиты на финансовом рынке имеют большую ликвидность. Нередко приходится страховать объект недвижимости, передаваемой залог. Целесообразно, чтобы сумма страхового договора была не меньше размеров кредита с учетом процентов. Нередко также страхуются жизнь и работоспособность заемщика.
Окончанием этапа заключения сделки по ипотеке служит передача денежных средств продавцу путем, предусмотренным в кредитном договоре.

Этап 6. Обслуживание кредита

В ходе этого этапа осуществляются следующие мероприятия:
• внесение очередных платежей;
• проверка на соответствие осуществляемых оплат графику кредитных платежей;
• банковский учет кредитных операций;
• расчет и перечисление страховых взносов;
• работа с просроченной задолженностью;
• отчетность по выданным и погашаемым кредитам.
Этап 7. Закрытие ипотечного кредита

Этот этап завершает ипотечную сделку. Когда все обязательства будут погашены заемщиком, его ссудный счет обнуляется. После этого кредитная сделка закрывается, а имущество выводится из-под обременения.
Таким образом, ипотека заканчивается. Об этом в обязательном порядке делается запись в Госреестре.
Существует и другой вариант развития событий, когда заемщик не гасит задолженность, нарушая тем самым условия кредитного договора.
В этом случае в судебном либо несудебном порядке кредитная организация обращает взыскание на предмет ипотеки. Результатом становится реализация залога, вырученные средства идут на погашение кредитной задолженности. Если в ходе этой процедуры остаются денежные средства, они передаются заемщику.